일반주거지역 호스텔 창업, 왜 이렇게 까다로울까? - 실무 경험으로 알려드리는 핵심 포인트

 

안녕하세요? 프라임국제행정사사무소 대표 이동욱 행정사입니다.

 

 

최근 관광진흥개발기금의 융자나 이차지원 프로그램을 통해 초저금리로 시설자금이나 운영자금을 장기간 지원받을 수 있게 되면서, 호스텔 창업에 대한 관심이 크게 높아지고 있습니다. 특히 큰 자금 부담 없이 개인의 노력만으로도 창업이 가능하다는 점에서 많은 분들이 관심을 보이고 계시죠.

 

흥미로운 점은 상업지역보다 오히려 일반주거지역에서 호스텔을 운영하려는 분들이 늘고 있다는 것입니다. 임차료나 지가가 높은 상업지역을 피하려는 이유도 있지만, 호스텔을 찾는 고객들이 시끄러운 도심을 벗어나 조용하고 고즈넉한 곳을 선호하는 성향 때문이기도 합니다.

 

하지만 실제로 일반주거지역에서 호스텔 창업을 진행해보면, 생각보다 훨씬 복잡하고 까다로운 규제들이 기다리고 있다는 것을 알게 됩니다. 오늘은 실제 창업 컨설팅과 사업계획 승인 신청 과정에서 겪은 경험을 바탕으로, 예비 창업자들이 반드시 알아야 할 핵심 사항들을 설명드리겠습니다.

 

 

 

 

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관광진흥법, 진흥인가 규제인가?

 

주거지역 숙박업의 특별한 법적 근거

 

일반적으로 주거지역 내에서는 숙박업이 허용되지 않습니다. 하지만 관광산업의 진흥을 위해 특별법으로 일반주거지역과 준주거지역에서도 호스텔을 포함한 관광숙박업 창업을 허용하고 있는 것이 바로 관광진흥법령입니다.

 

그런데 여기서 중요한 점은 이 법령이 단순히 진흥을 위한 법령이 아니라는 것입니다. 주거환경 보호를 위한 매우 까다로운 조건들이 함께 규정되어 있어서, 실질적으로는 관광숙박업 창업을 억제하는 규제 조항의 성격도 강하게 가지고 있습니다.

 

 

용도지역별 허가 기준의 차이점 이해하기

먼저 지역별로 적용되는 허가 기준이 어떻게 다른지 이해해야 합니다.

 

1. 일반상업지역의 경우

- 사업내용이 관계법령에 적합할 것

- 사업 수행을 위한 자금조달 능력과 방안이 있을 것

 

이 두 가지 조건만 만족하면 됩니다. 실제로는 건축이나 소방 등의 관계 법령에 맞는 설계와 시공, 그리고 사업계획서 내용 중 재정능력과 부족 자금 조달 방안만 구체적으로 제시하면 되죠.

 

2. 준주거지역의 경우

상업지역의 조건에 더해서 소음공해 시설의 설치에 관한 조항만 추가로 적용됩니다. 소음 공해를 유발하는 시설은 지하층에 설치하거나 그 밖의 방법으로 주변의 주거환경을 해치지 않도록 하면 됩니다.

 

 

3. 일반주거지역의 경우

문제는 여기서부터 시작됩니다. 위의 모든 조건에 더해서 두 가지 까다로운 조건이 추가됩니다.

 

▣ 관광진흥법 시행령 제13조 까다로운 내용들

 

◈ 도로 인접 조건: 첫 번째 관문

관광진흥법 시행령 제13조에 따르면, 대지가 도로에 연접해야 하는 조건이 있습니다.

 

구체적으로는

- 호스텔업 20실 이하 : 대지가 폭 4미터 이상의 도로에 4미터 이상 연접

(단, 관광특구등 지자체의 장이 지정한 지역에 한함)

- 호스텔업 21실 이상 : 대지가 폭 8미터 이상의 도로에 4미터 이상 연접

 

이 조건은 비교적 명확해서 대상 부지를 보면 쉽게 판단할 수 있습니다. 해당 조건만 만족한다면 이 부분은 큰 문제가 되지 않죠.

 

 

◈  건축물 높이 제한 : 가장 복잡한 두 번째 관문

진짜 문제는 나목의 건축물 높이 제한 규정입니다. 법령 원문을 그대로 인용하면,

 

"건축물 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 인접대지를 조망할 수 있는 창이나 문 등의 개구부가 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접된 대지의 경계선[대지와 대지 사이가 공원ㆍ광장ㆍ도로ㆍ하천이나 그 밖의 건축이 허용되지 아니하는 공지(空地)인 경우에는 그 인접된 대지의 반대편 경계선을 말한다]까지의 수평거리의 두 배를 초과하지 아니할 것"

 

법령 해석의 핵심 쟁점

이 조항을 읽어보시면 바로 느끼실 것입니다. '건축물 각 부분의 높이는'이라는 문구부터 해석이 막힙니다.

 

이 조항은 주거지역에서의 주거환경보호를 위해 건물의 개구부가 있는 면의 각 부분의 높이를 인접대지와 수평거리의 2배 이내로 제한하는 것입니다. 인근 주택과의 일정한 이격 거리를 유지하여 창이나 문이 있는 개구부 면을 통한 인접 건물 거주자의 사생활 보호를 위한 규제 조항으로 볼 수 있습니다.

 

그런데 여기서 핵심적인 법령해석의 문제가 발생합니다.

 

해석 방법 1 : 개구부가 있는 층에만 해당되는 높이 제한 규정

해석 방법 2 : 개구부가 있는 면에 있는 건축물의 모든 층에 해당되는 높이 규정

 

두 번째 해석이 적용될 경우, 창이나 문 등의 개구부가 있는 면에 대하여 지면의 인접대지 경계선으로부터 높이 방향으로 사선으로 1/2 경계선을 그어서 건물의 어느 층이든 그 사선 내로 들어오면 안 된다는 의미가 됩니다. 실제로 문화체육관광부에서 이런 법령 해석을 하고 있다는 게 문제가 되고 있습니다.

 

실무에서 겪는 구체적인 문제점

두번째 법령 해석으로 건축 설계를 해야 한다면 건축주나 건축사들이 매우 곤혹스러운 상황에 빠지게 됩니다.

 

왜냐하면,

1. 건물의 어느 층이든 개구부(창문, 문)를 낼 수밖에 없습니다

2. 한 면만 도로에 인접해 있는 경우가 대부분입니다

3. 도로 인접면이 아닌 방향으로도 개구부를 내야 할 상황이 일반적입니다

4. 이런 경우 해당 법령에 맞추려면 건축이 매우 제한되거나 아예 불가능해집니다

 

실제로 이 부분 때문에 창업을 포기하거나 다른 지역으로 변경하는 사례들을 많이 봐왔습니다. 이 부분이 바로 주거지역에서의 호스텔 창업에 있어서 가장 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

 

상기 법령에 관한 문의 사항 있으시면 연락 주시기 바랍니다. 이에 대한 대안도 준비 해야 합니다.

 

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교육환경보호구역, 놓치기 쉬운 함정

 

주거지역에서 창업을 계획하시는 분들이 가장 먼저 살펴보아야 할 내용이 바로 교육환경보호구역(학교정화구역) 문제입니다.

 

일반 상업지역과는 달리 주거지역에서는 학교, 유치원, 대안학교 등의 교육 시설이 많이 위치해 있습니다. 참고로 어린이집은 포함되지 않습니다.

 

구역별 규제 내용

 

절대보호구역 (학교 정문에서 50미터 이내)

이 구역 내에서는 어떠한 숙박시설도 허용되지 않습니다. 호스텔 창업이 원천적으로 불가능한 지역입니다.

 

상대보호구역 (학교 경계선으로부터 200미터 이내)

이 구역에 위치해 있다면 교육청의 허가를 받아야 합니다. 그런데 여기서 주의할 점은 일부 지역에서는 심의 통과율이 매우 낮은 지역도 있다는 것입니다.

 

실제로 교육청 심의를 신청했다가 허가를 받지 못해 사업을 포기하는 경우들을 많이 봐왔습니다. 따라서 해당 지역의 심의 통과율을 미리 파악해보는 것이 중요합니다.

 

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지자체별 건축 조례, 세 번째 관문

 

인접대지와의 이격거리 문제

 

건축물을 새로 짓거나 기존 건물의 용도를 바꿀 때는 관할 지방자치단체에서 제정한 도시계획 관련 조례 및 건축 관계 법령을 엄격하게 따라야 합니다.

 

건물의 사용 목적, 대지 내 건축면적 비율(건폐율), 연면적 비율(용적률), 구조물 높이 한계와 같은 필수 건축 규정뿐만 아니라, 해당 자치단체가 별도로 정해놓은 도로 경계선 후퇴 거리 및 옆 토지와의 이격 거리 조건도 존재합니다.

 

서울시 사례

서울시의 경우를 예로 들어보겠습니다. 서울시는 조례에 따라 인접대지 경계선과 건축물 간 1미터 이상 이격 거리 확보가 필요합니다.

 

이 규정 때문에 주거지역에 기존 건물을 관광숙박업으로 용도변경을 고려하시는 분들 중에 진행을 못하는 경우가 많습니다. 기존에 지어진 건물이 이 1미터 규정을 만족하지 않는 경우가 상당히 많기 때문입니다.

 

실제로 저희가 상담을 진행하면서 이 부분 때문에 용도변경을 포기하는 사례들을 자주 봅니다.

 

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창업 성공을 위한 실무 조언

 

사전 검토의 중요성

 

위에서 설명드린 내용들은 모두 실제 창업을 위해 부지를 검토하고 계시는 분들과의 상담 과정에서, 또는 관광숙박업 사업계획승인 신청을 위해 실제로 시·구청에 허가 신청을 하고 검토하는 단계에서 부딪치면서 정리한 내용들입니다.

 

이런 규제들을 모르고 부지를 계약한 후에 허가를 신청했다가 거절당하는 경우들을 너무 많이 봐왔습니다. 특히 관광진흥법령상의 허가요건, 그 중에서도 건축물 높이 제한 규정은 매우 복잡하고 까다로워서 전문적인 검토 없이는 판단하기 어려운 부분입니다.

 

단계별 접근 방법

 

1단계 : 기본 조건 확인

- 도로 폭과 인접 거리 측정

- 교육환경보호구역 여부 확인

- 지자체별 건축 조례 검토

 

2단계: 법령 해석 검토

- 관광진흥법상 도로면 인접 요건 검토

- 건축물 높이 제한 적용 방법 확인

- 실제 건축 가능성 시뮬레이션

 

3단계: 전문가 상담

- 건축사를 통한 설계 가능성 검토

- 법령 해석에 대한 전문가 상담

- 허가 가능성 사전 점검

 

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마무리: 신중한 준비가 성공의 열쇠

 

호스텔 창업은 분명히 매력적인 사업 아이템입니다. 관광진흥개발기금을 활용할 수 있다면 더욱 유리한 조건에서 시작할 수 있죠. 하지만 일반주거지역에서의 창업은 생각보다 복잡한 규제들이 기다리고 있습니다.

 

특히 관광진흥법령상의 허가 요건 중 건축물 높이 제한 규정은 매우 까다로워서, 이 부분에 대한 구체적인 검토 없이 진행했다가는 큰 낭패를 볼 수 있습니다.

 

성공적인 호스텔 창업을 위해서는 무엇보다 사전 조사와 전문가와의 상담이 중요합니다. 섣부른 판단으로 계약을 진행하기보다는, 모든 조건들을 꼼꼼히 검토한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

 

호스텔 창업을 준비하시는 모든 분들이 이런 함정들을 미리 파악하고 성공적인 사업을 시작하실 수 있기를 바랍니다.

 

저희 프라임국제행정사사무소는 호스텔을 포함한 관광숙박업의 창업 컨설팅, 사업계획승인 및 관광숙박업 등록 업무 대행, 교육환경보호구역 해제 신청과 관광진흥개발기금 융자 및 이차보전 신청에 관한 컨설팅까지 지원 해 드리고 있습니다.

 

관련하여 궁금한 사항이 있으시다면 문의해 주시기 바랍니다.

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